Mua bán Sát nhậpNhượng quyềnChiến lược cạnh tranhTái cấu trúcQuản trị thay đổi

Để Chọn Địa Điểm Làm TT Mua Sắm

08:04 23/09/2013 in Chiến lược cạnh tranh

Kế hoạch bán lẻ của bạn muốn thành công cần phải có một trung tâm mua sắm hoặc là một khu thương mại.

Vậy thì, bạn phải làm thế nào để tìm được một chỗ thích hợp và chỗ đó sẽ tốn bao nhiêu? Hãy đọc tiếp và xem những vấn đề chi tiết của các điểm bán lẻ. 

 



Các trung tâm mua sắm có đặc điểm hoàn toàn khác biệt so với khu thương mại hoặc các phố buôn bán địa phương. Toà nhà khu trung tâm mua sắm đã được dự định trước làm nơi trao đổi buôn bán giữa các thương nhân và các chủ sở hữu. Vị trí của toàn nhà đã được cân nhắc lựa chọn để tiện đường nhằm dễ dàng lôi cuốn khách hàng từ một khu thương mại. Bãi đậu xe ngay bên trong là một đặc điểm phổ biến trong mặt bằng bố trí của toà nhà. Số lượng chỗ đậu xe liên quan trực tiếp đến diện tích bán lẻ. Khách hàng thích sự thuận tiện tại các trung tâm mua sắm. Họ lái xe vào, đỗ xe và đi bộ đến nơi cần mua sắm một cách nhanh chóng và an toàn. Một số trung tâm mua sắm có bố trí mái bảo vệ chống các ảnh hưởng của thời tiết, và hầu hết các trung tâm mua sắm đều có hệ thống điều hoà không khí tạo cảm giác dễ chịu khi mua sắm. Đối với khách hàng, trung tâm mua sắm có sức hấp dẫn rất lớn.

Bạn có đáp ứng được không?

Các nhà điều hành và chủ sở hữu của các trung tâm mua sắm luôn tìm kiếm những thương nhân bán lẻ thành đạt. Nếu bạn đang xem xét một trung tâm mua sắm để thực hiện một ngành kinh doanh mạo hiểm, bạn có thể gặp rắc rối đấy. Cơ sở tài chính và kinh nghiệm buôn bán của bạn có thể là không có bằng chứng xác thực đối với nhà điều hành khu trung tâm mua sắm. Sự thử thách của bạn sẽ thuyết phục nhà điều hành đó rằng cửa hiệu mới có một cơ hội hợp lí để thành công và sẽ giúp các chủ thương khác hội nhập. 

Một tiểu thương có thể gia nhập vào một trung tâm mua sắm nào đó hay không là tuỳ thuộc vào thị trường và việc quản lí. Một trung tâm mua sắm nhỏ có thể chỉ cần một cửa hàng giày dép trẻ em chẳng hạn trong khi một khu vực trung tâm có thể mong muốn có hai hay nhiều hơn nữa những cửa hàng như thế. 

Darrell T., một thương nhân có giấy phép buôn bán các tác phẩm nghệ thuật của Thomas Kinkade, cho rằng lí do chính khi khu trung tâm thương mại Seatle cho phép ông thuê các gian hàng mà không cần xét đến kinh nghiệm bán lẻ trước đó là vì người nghệ sĩ của các tác phẩm mà gian hàng của ông đang trưng bày rất nổi tiếng, và bởi vì loại sản phẩm mà gian hàng bày bán. Darrell nói “Theo bình chọn của tiểu thương ngành này trong cả nước, tôi tin rằng tác phẩm của Kinkade xếp thứ hai về doanh số ở mọi gian hàng, chỉ đứng sau Sunglass Hut.”
Để có thể chu cấp cho một khu trung tâm thương mại, nhà điều hành cần có những hợp đồng cho thuê chủ yếu từ các công ty có chỉ số tín nhiệm cao. Những người cho vay của nhà điều hành thích những công ty có chỉ số 3A trong hệ thống quốc gia. Tuy nhiên, các thương nhân trong nước với thành tích kinh doanh và hiểu biết sâu sắc về thị trường cũng có cơ hội được xem xét. Vì vậy, nếu bạn hoặc quản lí cửa hàng của bạn có uy tín hoặc thành tích trong lĩnh vực bán lẻ, bạn sẽ dành được cơ hội tốt để được chấp thuận vào trung tâm thương mại mà bạn muốn.

Các chi phí trong trung tâm thương mại

Khi xem xét vị trí của một trung tâm thương mại, hãy trả lời các câu hỏi như sau: Những khách hàng đến đó mua sắm có phải là đối tượng nhiều triển vọng của bạn không? Liệu trung tâm thương mại đó có đáp ứng được lượng hàng hoá hay dịch vụ lớn nhất của bạn? Bạn có thu đủ lợi nhuận nếu bán trong một khu trung tâm thương mại so với bán ở chợ? Nếu có, vậy bạn có thể tạo ra sự hấp dẫn để lôi cuốn khách hàng của khu trung tâm đến gian hàng của bạn không? Bạn có thể xử lí được tình huống cạnh tranh với các gian hàng khác không?

Bạn cần một không gian rộng bao nhiêu và nằm ở vị trí nào? Tất nhiên là khoảng không gian mà bạn muốn cũng sẽ quyết định liệu bạn có thuê hay không. Nhiều thương nhân phải suy đi tính lại nhu cầu về không gian nếu đặt trong một khu trung tâm thương mại. Phí thuê gian hàng rất cao nên không gian đó phải được sử dụng một cách có hiệu quả. Bạn sẽ cần bao nhiêu không gian để đủ trữ lượng hàng hoá mà bạn dự tính? Hãy chắc chắn rằng khoảng không gian đó có thể đáp ứng đủ lượng hàng hoá hoặc một khu vực dành cho văn phòng và có thể là một khu giao nhận. Bạn cũng cần phải xem xét sự cần thiết phải nới rộng thêm khi việc kinh doanh tiến triển tốt hơn. 

Vị trí của bạn trong một khu trung tâm thương mại rất quan trọng. Bạn có cần phải nằm ở lối đi chính nơi có nhiều khách hàng qua lại nhất để thu hút được nhiều khách àhng nhất? Hàng xóm của bạn sẽ là những ai? Họ sẽ có ảnh hưởng như thế nào tới việc kinh doanh của bạn?

Darrell nói: "Chúng ta đang đứng trong một khu trung tâm thương mại gồm khoảng 60 gian hàng bán sản phẩm đặc biệt. Chúng tôi so sánh nơi này với những khu vực khác cũng phù hợp với chúng tôi và dựa vào thông tin chúng tôi nhận được về các gian hàng trong từng lô, chúng tôi đã tiến tới chọn lựa trung tâm thương mại này. Chúng tôi phải kén chọn kĩ vị trí của chúng tôi. Các gian hàng nằm ở lối đi chính sẽ hoạt động thuận lợi hơn các gian hàng nằm ở vị trí xung quanh. Mặc dù các khu đều tương tự nhau, nhưng về cơ bản lô C trong khu A thì khác với lô A trong khu B. Và vị trí trong từng khu cũng có thể là yếu tố quan trọng nhất, tôi nghĩ thậm chí còn hơn cả khu mà anh đang đứng đây. Chỉ khi nào anh ở trong tầm mắt hoặc đập vào mắt khách hàng, tôi nghĩ anh sẽ làm ăn tốt dù có đi đâu đi nữa.”

Phí thuê mặt bằng thực sự là bao nhiêu? Ở hầu hết các vị trí không có nhiều khách đến mua sắm, phí thuê mặt bằng là cố định và không có liên quan gì với doanh số. Trong một khu trung tâm mua sắm, phí thuê mặt bằng thường được định giá ở mức tối thiểu bảo đảm cho từng kios theo tỉ lệ phần trăm. Điển hình là tỉ lệ phần trăm này chiếm từ 5 đến 7% tổng doanh số nhưng khác nhau tuỳ theo loại hình kinh doanh và một số yếu tố khác. Như thế có nghĩa là nếu phí thuê mặt bằng được tính theo phần trăm doanh số cao mà hơn mức phí thuê mặt bằng đã định thì bạn phải trả mức phí cao hơn đó; nếu thấp hơn thì bạn sẽ phải trả theo mức phí đã định sẵn. 

Nhưng mức phí bảo đảm này chưa phải là hết. Ngoài ra, bạn còn phải đóng thuế cho hiệp hội các thương nhân của trung tâm mua sắm. Bạn cũng có thể phải thanh toán phí bảo trì trong cả khu vực. Do đó, bạn phải suy nghĩ đến tổng các chi phí khi xem xét khả năng bạn có thể chi trả nổi. Liệu bạn có thể bán đủ doanh số để thanh toán các khoản phí thật sự khi gia nhập vào một trung tâm mua sắm?

Đừng quên rằng bạn vẫn phải thiết kế và hoàn tất khoảng không gian trong gian hàng của bạn. Bạn phải chi tiền cho việc bắt điện, quầy, kệ tủ, tranh ảnh, lót sàn và lắp đặt hệ thống sưởi hay điều hoà không khí trong gian hàng của bạn. Một số chủ sở hữu những khu thương mại như thế này còn giảm bớp chi phí cho đến khi bạn hoàn thiện xong gian hàng bán lẻ của mình. Khoản phí được giảm này chỉ áp dụng đối với mặt trước của cửa hiệu, sửa chữa trần nhà và dán tường. Khoản phí được giảm chiếm tỉ lệ phần trăm trong chi phí của họ và được quy thành tiền trong phí thuê mặt bằng. Một số nhà điều hành khu trung tâm mua sắm còn giúp bạn lập kế hoạch trang trí bộ mặt cửa hiệu, bảng hiệu bên ngoài phối hợp với màu sắc bên trong. Họ cung cấp dịch vụ này nhằm đảm bảo bộ mặt của từng cửa hiệu cũng là góp phần tôn tạo vẻ đẹp cho hình ảnh của trung tâm mua sắm.

Hợp đồng cho thuê đặc biệt

Khoảng 80% trong tổng số 1800 khu trung tâm mua sắm xung quanh và trong khu vực có người thuê mặt bằng tạm thời gồm kios và quầy lưu động. Có khoảng 10 đến 40 quầy lưu động trong một trung tâm mua sắm ở khu trung tâm mua sắm Simon De Bartolo Property Group tại Indianapolis – dựa vào các quầy lưu động để tăng thêm màu sắc và sự phong phú cũng như để tạo ra nguồn thu nhập. Các doanh nhân có thể trưng bày hàng hoá của họ ở những vị trí hàng đầu hoặc nơi có đông khách qua lại mà ít phải đầu tư. Một số thương nhân của các gian hàng lưu động chỉ gia nhập vào trung tâm mua sắm để tận dụng các mùa lễ hội đông đúc, những người khác thì vẫn ở đó quanh năm suốt tháng.

Phí thuê mặt bằng tại các gian hàng nằm ở lối đi chính cao gấp bốn lần so với giá thuê tại các kios và quầy lưu động. Bạn có thể mua một quầy hàng lưu động với giá hơn 30.000 đô la hoặc thuê một cái trong một trung tâm mua sắm. Nhiều doanh nhân thấy rằng các kios hoặc quầy lưu động là một cách ít tốn chi phí khi bắt đầu kinh doanh bán lẻ hoặc phụ thêm cho việc kinh doanh hiện có. Bạn sẽ thấy rất nhiều sản phẩm đặc biệt được bày bán theo kiểu này chẳng hạn như đồ trang sức bằng bạc, hàng thủ công chạm trổ, nước hoa nhập khẩu, dụng cụ làm tóc, đồng hồ, v.v Một số người bán lẻ dùng các quầy hàng lưu động để thử nghiệm việc kinh doanh trong các thị trường có nhiều tiềm năng, trong khi đó những người khác kiếm được bạc triệu bằng cách điều hành nhiều quầy lưu động ở nhiều trung tâm mua sắm trong nhiều thành phố. 

Ở Bloomington, trung tâm thương mại của Minnesota, Mỹ, khoảng 100 thương nhân tạm thời tiếp đón 400 triệu du khách hàng năm. Phí thuê một gian hàng lưu động khoảng 2.300 đô la mỗi tháng hoặc 15% doanh thu tháng áp dụng theo mức cao hơn. Tất cả các thương nhân tạm thời phải trả 1.500 đô la “tiền chính” dùng để thanh toán cho người thiết kế gian hàng để thiết kế và xây dựng gian hàng lưu động sao cho dễ coi.

Mọi thứ đều có thể thương lượng

Một khi bạn đã quyết định bao nhiêu không gian cần thiết, vị trí và bạn sẽ dùng nó trong bao lâu, đó là thời điểm cần phải tham vấn một luật sư để thảo luận mọi vấn đề cụ thể để thương lượng mức thuê mặt bằng tốt nhất cho việc kinh doanh của bạn. Các vấn đề chính cần được xem xét cẩn thận là ngày dọn vào, khoảng đất nền phải chịu phí, chủ đất sẽ chịu những khoản sửa chữa nào hoặc có hỗ trợ gì cho người thuê, những dịch vụ sẽ được cung cấp, thủ tục pháp lí, các gia hạn hoặc hết hạn hợp đồng thuê mặt bằng. Một khi bạn đã sắp sửa tiến tới thoả thuận hợp đồng với người môi giới, đại lí hoặc chủ sở hữu trung tâm mua sắm, luật sư của bạn có thể chắc chắn rằng mọi thứ đã được lập thành văn bản quy định nghĩa vụ bắt buộc của mỗi bên.

Không gian của một gian hàng bán lẻ thường được cho thuê về mặt cơ sở tức là bạn phải tự thu xếp hầu hết các dịch vụ ở đó. Nếu các chi tiết trong trong hợp đồng nêu rõ thiết bị trong gian hàng không gắn với hệ thống máy móc của cả toà nhà, bạn phải chịu trách nhiệm về chi phí của hầu hết các dịch vụ như máy sưởi và điều hoà không khí.

Điều khoản sử dụng cụ thể khoảng không gian đó theo dự tính sẽ ảnh hưởng đến khả năng bạn sang nhượng hoặc cho thuê lại. Định nghĩa càng rộng càng tốt. Nếu bạn vừa mới thuê gian hàng đó để bán các dụng cụ trượt tuyết chẳng hạn, và việc kinh doanh bị trì trệ do tuyết rơi ít, bạn muốn chuyển sang mở một cửa hàng bán sinh tố.

Ngoài ra, tốt nhất là nên có một giao kèo chặt chẽ để ngăn chặn khả năng chủ đất cho một doanh nghiệp cạnh tranh với bạn thuê gian hàng ở gần đó hoặc trong cùng toà nhà. Điều khoản này có hiệu quả tới mức nào còn phụ thuộc vào kiểu khu vực mà bạn đang thuê trong đó. Trong một thành phố, mó có thể là cách một vài khu nhà, trong khi đó, nếu ở ngoại ô, có thể là cách vài dặm.

Trong các khoản phí thuê mặt bằng trong khu trung tâm mua sắm thường là đã bao gồm phí bảo trì cho cả khu vực và các hoạt động tiếp thị của trung tâm đó. Tìm hiểu các kế hoạch của khu thương mại về mọi thay đổi hay tu sửa kết cấu toà nhà, làm lại bề mặt bãi đỗ xe hoặc thay mái nhà. Những điều này có thể đánh giá là có hại cho những doanh nghiệp trẻ. Các yêu cầu về giờ giấc và ngày hoạt động, giới hạn khu vực đỗ xe dành cho nhân viên, tham gia vào các hoạt động xã hội, các chương trình khách hàng thân thiết và tặng quà, và vẻ bề ngoài của gian hàng có thể không phù hợp với kế hoạch hoặc khả năng kinh doanh của bạn. Hãy chắc chắn rằng bạn sẽ có thể tuân thủ các yêu cầu này. 

 

Theo chienluoc.vn

 

0 Comments

Đăng nhập

Hỏi Chuyên gia Quantri.vn

Trong trường hợp đã là thành viên: Đặt câu hỏi miễn phí với chuyên gia Quantri.vn. Câu hỏi của thành viên sẽ được trả lời trong vòng 7 ngày. Trong trường hợp khẩn cấp, vui lòng liên hệ (08).22.49.49.49 Đặt câu hỏi
Tìm kiếm câu trả lời trước khi đặt câu hỏi

Danh sách chuyên gia

Tư vấn gần đây

Công cụ mới

Tài liệu mới